二手房如何确认合同是否明确房屋基本信息？

淮安二手房

在二手房交易中，合同是否明确房屋基本信息是保障交易安全的核心环节。以下是系统化的核查方法和关键注意事项，帮助您避免因信息不明确导致的纠纷：

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一、合同中必须明确的房屋基本信息

根据《民法典》和《城市房地产管理法》，二手房合同需清晰载明以下内容，缺一不可：

• 产权信息
  
  
  • 房屋坐落（精确到门牌号，与房产证一致）。
  • 不动产权证号（或房产证号）、产权性质（商品房/房改房/经济适用房等）。
  • 共有情况（如为共有产权，需列明所有共有人及同意出售声明）。
    
    
• 物理属性
  
  
  • 建筑面积、套内面积（以房产证为准，需注明是否含公摊）。
  • 户型（几室几厅）、楼层、总层数、建筑年代（影响贷款评估）。
  • 房屋现状（是否带装修、家具是否包含，需附清单）。
    
    
• 权利状态
  
  
  • 抵押情况（如有抵押，需写明解押时间和责任方）。
  • 租赁情况（若存在租约，需注明“买卖不破租赁”及租客处理方式）。
  • 户籍迁出（明确卖方迁出户籍的最后期限及违约金）。
    
    

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二、核查合同条款的实操步骤

• 对比房产证原件
  
  
  • 逐项核对合同中的地址、面积、产权人与房产证是否完全一致，特别注意：
    
    
    • 房产证附记页（可能记载抵押、限制信息）。
    • 若面积不符，需查明是否涉及违建或登记错误。
      
      
• 验证特殊属性
  
  
  • 学区房：要求卖方书面承诺学位未占用（部分城市可凭房产证到教育局查询）。
  • 凶宅等瑕疵：合同中需明确卖方披露义务，否则可主张赔偿。
    
    
• 附属设施清单
  
  
  • 详细列明随房移交的物品（如家电、车位），注明品牌、数量及是否正常使用，避免交房时争议。
    
    

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三、合同中易遗漏的关键细节

• 土地性质
  
  
  • 划拨土地需补缴出让金（如单位福利房），合同中须明确费用承担方。
    
    
• 物业欠费
  
  
  • 要求卖方结清物业费、水电燃气费等，并在合同中写明“交房前费用由卖方承担”。
    
    
• 过户税费分担
  
  
  • 明确契税、个税、增值税等由哪方承担（各地政策不同，避免模糊表述如“按政策执行”）。
    
    

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四、风险防范措施

• 补充协议
  
  
  • 若房产证信息与实际情况不符（如扩建未登记），需另签协议约定责任，或要求卖方恢复原状。
    
    
• 律师审核
  
  
  • 复杂房产（如继承所得、共有产权）建议支付500~2000元委托律师审查合同条款。
    
    
• 政府备案查询
  
  
  • 交易前通过“不动产登记中心”调取《房屋登记簿》，核实是否有合同未记载的限制信息。
    
    

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五、示例：合同中必备条款plaintext






**第一条 房屋基本情况**  1. 坐落：XX市XX区XX路XX号X栋X单元XXX室（产权证号：XXXX）。  2. 建筑面积：89.5㎡（套内75.2㎡），楼层：5/18，建筑年代：2010年。  3. 产权性质：商品房，无共有权人，无抵押（或抵押银行：XX银行，卖方承诺于2024年6月1日前解押）。  4. 随房移交：品牌空调3台、橱柜1套（详见附件清单）。  **第二条 瑕疵披露**  卖方确认房屋无结构改造、非凶宅、无户籍占用，否则承担总房款20%违约金。  

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总结：务必要求卖方提供房产证原件并核对每一处细节，合同中所有信息需与官方登记一致。若发现模糊表述（如“大约”“左右”），必须修改为明确数据。房产交易无小事，一字之差可能引发重大损失。

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